Jak wynająć mieszkanie?

Można spodziewać się, że w obliczu dzisiejszej sytuacji gospodarczej trend związany z wynajmowaniem mieszkań będzie się nasilał. Nieruchomości zakupione jako celowa inwestycja będą coraz lepiej procentować, szczególnie w chwili sukcesywnie podnoszonych stóp procentowych kredytów hipotecznych. Dla sporej części ludzi wynajmowanie dachu nad głową będzie jedyną szansą na jego posiadanie. Taka sytuacja rodzi nie tylko konieczność rozsądnego wybierania w ofertach, szczególnie tych wyglądających najciekawiej pod względem warunków, ale też z drugiej strony ostrożność w wyborze potencjalnych lokatorów. Wynajem mieszkań kwitnie, niezależnie jednak od strony, po której się stoi, należy brać ten temat na chłodno. Zatem o czym musi pamiętać właściciel nieruchomości i jakich kwestii nie może pominąć, a na co szczególnie powinien zwracać uwagę najemca?

Dobre rady dla szukających idealnego mieszkania na wynajem

Ogłoszeń pokoi czy całych mieszkań na wynajem nie brakuje, niezależnie od zakątka Polski. Już samo przekopywanie się przez stosy wciąż na nowo odświeżanych ofert jest nieraz syzyfową pracą. Znalezienie idealnego lokum wymaga zachowania przytomności umysłu i sprawdzenia kilku najważniejszych kwestii.

Warto zacząć od oględzin, ponieważ nawet najsympatyczniejszy właściciel czy agent nieruchomości może chcieć co nieco podkoloryzować w swoim ogłoszeniu. Szczególnie warto sprawdzać dokładnie stan faktyczny mieszkania i punkt po punkcie wszystkie wymienione w ofercie kwestie – zwłaszcza jeśli mieszkanie ma bardzo atrakcyjną cenę wynajmu.

Oceń na własne oczy stan mieszkania i najbliższą okolicę

Nie da się wynająć dla siebie mieszkania bez uprzedniego obejrzenia go. To znaczy da się, ale ryzyko zamieszkania w kiepskim miejscu znacząco wówczas rośnie. Zdarza się bowiem, że to, co miało być przytulne i klimatyczne, jest zwyczajnie klaustrofobicznie małe i ciasne, może brakować obiecywanego wyposażenia lub jego stan może pozostawiać wiele do życzenia.

Ważne jest też przyjrzenie się dzielnicy i temu, co znajduje się w najbliższym otoczeniu. Z pewnością właściciel niechętnie będzie wspominał o szemranym towarzystwie, jakie lubi wieczorami przechadzać się po osiedlu, o hałaśliwym tramwaju, niewielkiej odległości od dworca, czy ruchliwej ulicy. I odwrotnie – czasem obiecywany „kawałeczek” do centrum to hektar drogi, a sklepy są nieosiągalne bez podjechania samochodem czy komunikacją miejską. Warto przyjechać trochę wcześniej przed spotkaniem i rozejrzeć się na tyle, by wiedzieć, o co pytać i czego spodziewać się po spotkaniu.

Ustal z właścicielem podstawy

Pierwszy etap za tobą, czyli z samą nieruchomością i dzielnicą wszystko jest w porządku. Teraz przychodzi czas na ustalenie konkretów i kwestii formalnych. Należy zacząć od tego, kim jest osoba prezentująca mieszkanie na wynajem. W Warszawie i innych dużych miastach bardzo często oględzinami zajmują się agencje nieruchomości, a nie sami właściciele, aby oszczędzić sobie czasu na szukanie lokatorów. To też nieco mówi o samym wynajmującym – jeśli niekoniecznie jest zainteresowany poznaniem lokatorów, może to oznaczać, że jest mu wszystko jedno, ma tych mieszkań bardzo dużo i/lub zwyczajnie nie ma na to czasu. Niemniej jednak ostateczne warunki wynajmu (a zwłaszcza wysokość opłat) warto ustalać z samym posiadaczem nieruchomości.

Pobieranie przez wynajmującego tak zwanej kaucji zwrotnej już na samym początku, z chwilą wprowadzenia się do mieszkania, jest dziś powszechne. To kwota, która ma służyć jako zabezpieczenie w razie niewypłacalności lokatora lub naprawy poczynionych przez niego szkód, do których się nie przyznaje. Trzeba tu jednak mieć na uwadze, że od wpłaconej kaucji nie powinny być odliczane kwestie czysto eksploatacyjne – przypadki, wypadki czy awarie mogą zdarzyć się w każdym mieszkaniu do wynajmu, nie muszą od razu oznaczać umyślnego działania lokatora. Niestety, bywa, że w ten sposób nieuczciwi właściciele mieszkań chcą sobie jeszcze trochę dorobić.

Zazwyczaj przyjmuje się, że wysokość kaucji nie powinna przekraczać jednego miesięcznego czynszu. To jednak tylko kwestia umowna – właściciel może sobie zażyczyć dowolną kwotę, a Ty, jako przyszły lokator, możesz to zaakceptować lub nie i ewentualnie szukać dalej.

Po ustaleniu wysokości czynszu i dnia zapłaty za niego, omówieniu wszystkich ewentualnych kwestii spornych, należy jeszcze potwierdzić, czy osoba, z którą rozmawiasz, na pewno jest właścicielem nieruchomości. Jeśli tak, powinna bez oporów pokazać akt własności mieszkania. To bardzo ważny krok, ponieważ zabezpiecza cię przed nieprzyjemnościami, które mogłyby wyniknąć w chwili, kiedy właściciel okazuje się tak naprawdę innym najemcą, pod fałszywym nazwiskiem podnajmującym lokal osobom trzecim, czyli tobie. Wbrew pozorom to wcale nie tak rzadka praktyka.

Jeśli umowa, to tylko na piśmie

Chociaż w świetle prawa umowa ustna sporządzona w obecności świadków, również jest wiążąca, to jednak dla własnego bezpieczeństwa warto każdą umowę spisać na papierze. To tam znajdą się wszystkie ustalenia, daty i kwoty, nad jakimi dyskutowaliście z właścicielem. To również zabezpieczenie przed wszelkimi możliwymi niepożądanymi sytuacjami, w tym przed wyrzuceniem na bruk z byle powodu. Pamiętaj, że jeśli nie masz przy sobie stosownego dokumentu, to w świetle prawa w zasadzie nie masz prawa mieszkać w lokalu, nawet jeśli za niego płacisz.

Uważaj w tym względzie szczególnie, gdy właściciel jest zbyt ciekaw ciebie, twoich zwyczajów i sposobów spędzania wolnego czasu. O ile faktycznie może mieć zastrzeżenia co do posiadania zwierząt czy palenia w mieszkaniu, tak już wszelkie inne kwestie, jak to, czy ktoś cię odwiedza lub o której chodzisz spać, to zdecydowanie nie jego sprawa. Z kolei, jeśli faktycznie wynajem dotyczy nie mieszkania, a pokoju w domu przy właścicielu, warto się zastanowić, czy taki układ ma sens. Może się okazać, że chcąc wprowadzać własne „zasady” i „regulaminy”, wynajmujący zwyczajnie będzie łamać podstawowe prawo do prywatności.

To najważniejsze kwestie, o których musi pamiętać osoba szukająca mieszkania do wynajęcia. Jest tu jednak i druga strona medalu, czyli kwestie, o jakich nie może zapomnieć posiadacz lokalu na wynajem. W dalszej części artykułu przyjrzymy się temu właśnie zagadnieniu.

Twoje mieszkanie to twój problem

Szukanie odpowiedniego lokatora do swojego wyremontowanego, czyściutkiego i pachnącego mieszkania jest sporym wyzwaniem – wymaga nie tylko odpowiadania na zwykle liczne wiadomości czy telefony, ale również wybrania, według własnej intuicji, odpowiedniego kandydata. Z tym w praktyce jest jednak bardzo różnie. Zdesperowani mogą ukrywać swoje nałogi (np. palenie w domu) czy posiadane zwierzęta, zamiar urządzania hucznych, zakrapianych imprez czy bycie zwyczajnym bałaganiarzem, któremu nieporządek zalegający w każdym kącie nie przeszkadza. Są nawet tacy, którzy zarzekają się, że zamieszkają sami, a potem wprowadzają się z partnerem i/lub dziećmi.

Podczas spotkania można zapytać o podstawowe kwestie, jak to, czy potencjalny najemca jest palący, czy posiada zwierzęta i czy ma odpowiednie środki na comiesięczne opłaty. To powinno wystarczyć, gdyż zbytnia ciekawość może odstraszyć. Jak dotąd polskie prawo nie daje możliwości szerszej, samodzielnej weryfikacji potencjalnych zainteresowanych, jak ma się to na przykład w zachodnich krajach.

Pamiętaj, że twoje mieszkanie to w zasadzie twój problem. Jeśli oddajesz sprawę znalezienia lokatora agencji nieruchomości, musisz mieć na względzie, że będzie im raczej obojętne, kto znajdzie się w twoim mieszkaniu. Efekt przecież zostanie osiągnięty. Jeśli zależy ci na wybraniu odpowiedniego kandydata, musisz to zrobić sam.

Zawsze dbaj o swoje mieszkanie

Jeśli chcesz, żeby twoja oferta zawsze była atrakcyjna dla szukających, musisz znaleźć czas i środki na wykonywanie prac konserwacyjnych czy drobnych remontów. W grę wchodzi też odświeżanie i odmalowywanie ścian co kilka lat, wymiana zniszczonych mebli czy wyeksploatowanego sprzętu. Taka jest kolej rzeczy, a od jakości i stanu znajdujących się wewnątrz przedmiotów nierzadko zależy nie tylko komfort, ale przede wszystkim bezpieczeństwo lokatora.

Jeśli zadbasz o podstawowe kwestie, nie będziesz musiał później martwić się o powstałe usterki podczas codziennego użytkowania, które zazwyczaj idą w parze z chronicznym narzekaniem lokatorów. Pamiętaj jednak, że zgodnie z Ustawą o ochronie praw lokatorów, wynajmujący jest zobowiązany do napraw jedynie takich elementów wyposażenia, jak instalacje oraz mające wady drzwi i okna. Drobne usterki (zwłaszcza te wynikające z codziennego użytkowania nieruchomości) i koszt ich napraw, leżą już po stronie najemcy.

Kwestie formalne

Aby wynajmować mieszkanie, musisz oczywiście posiadać akt własności nieruchomości. Musisz również dopilnować wszystkich kwestii formalnych, takich jak podpisanie umowy z przyszłym lokatorem, oczywiście po ustaleniu wszystkich najważniejszych kwestii. Możesz pobrać od niego kaucję zwrotną jako zabezpieczenie na wypadek braku wpłat z tytułu czynszu najmu, z której ewentualnie będziesz mógł na koniec potrącić jako zadośćuczynienie za straty czy poczynione zniszczenia.

To jednak nie wszystkie formalności. Przede wszystkim musisz zadbać o porządek z urzędami. Jako najemca masz obowiązek odprowadzać podatek od najmu do urzędu skarbowego. Warto spełniać ten obywatelski obowiązek z przynajmniej trzech powodów. Po pierwsze, kwota jest stosunkowo niewielka, ryczałtowa; po drugie: nieuczciwy lokator nie będzie mógł cię w ten sposób szantażować; po trzecie: w razie kontroli skarbówki nie narażasz się na niepotrzebne kłopoty. Podatek ryczałtowy wynosi odpowiednio 8,5% oraz 12,5% w zależności od pułapu dochodu.

Najważniejsza w wynajmie będzie umowa zawarta między dwiema stronami. To w niej zapisane będą warunki, jakie ty ustalasz, a na jakie przyszły najemca się zgadza. Ten dokument jest zawsze podstawą do jakichkolwiek roszczeń i dowodem na to, że lokator był świadom uzgadnianych warunków. Warto o tym mówić, bo wciąż panuje powszechne przekonanie, że skoro człowiek potrzebuje dachu nad głową i jest sympatyczny, to cóż złego może się stać. Owszem, może, zawsze.

Najemca ma swoje prawa

Istnieją w polskim prawie takie niuanse, o których warto pamiętać, chcąc wynajmować komuś mieszkanie. Nawet jeśli lokator zalega z czynszem lub jest awanturnikiem albo demoluje mieszkanie, zawsze ma ustawowo aż trzydzieści dni na opuszczenie mieszkania, nie można wyrzucić go z dnia na dzień. Podobnie jest z kobietami w ciąży i dziećmi – jeśli najemczyni zaszła w ciążę, aż do chwili rozwiązania i znalezienia nowego mieszkania jest dla ciebie nietykalna. W tym wypadku nawet zgłoszenie wniosku o eksmisję może przynieść niewiele pożytku. Jeśli kobieta ze względu na sytuację materialną będzie czekać na przyznanie lokalu socjalnego, może to potrwać nie miesiące, ale nawet lata.

Wynajem mieszkań ma dużo plusów, jest to bardzo opłacalna inwestycja, szczególnie w dzisiejszych czasach. Jednak, jak do wszystkiego, również i do niej trzeba się odpowiednio przygotować, by uniknąć potencjalnych kłopotów.